Dr. Moritz v. Campe
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Notar in Schwerin

 

KAUFVERTRÄGE ÜBER GRUNDSTÜCKE ODER EIGENTUMSWOHNUNGEN

EIN WEGWEISER MIT ERLÄUTERUNG WICHTIGER GRUNDBEGRIFFE

Immobilienkauf ohne Risiko

Der Immobilienkauf ist aus gutem Grund beur­kundungs­pflichtig: Für Käufer und Verkäufer geht es in der Regel um viel Geld und keiner von beiden möchte dabei böse Überraschungen erleben oder sein Geld verlieren. Das Gesetz hat daher dem Notar die Aufgabe übertragen, Käufer wie Verkäufer vor rechtlichen Fallstricken zu bewahren, indem er als neutraler Fachmann beide Vertragsparteien juristisch berät, ihnen Hinweise gibt und einen ausgereiften, für beide Seiten fairen Vertrag formuliert. Sind Käufer und Verkäufer einig, erhalten sie in der Regel kurzfristig einen Vertragsentwurf übersandt, zu dessen Vorbereitung dem Notar Namen, Geburtsdaten und Anschriften der Beteiligten, Kaufpreis und Grundbuchangaben über das Kaufobjekt mitgeteilt werden sollten. In der Beurkundung wird der Vertrag vorgelesen und erläutert und von den Beteiligten nach Klärung aller Fragen unterzeichnet. Nach der Beurkundung sorgt der Notar für die Abwicklung des besiegelten Kaufvertrages.

Oberstes Ziel der notariellen Vertragsgestaltung ist die Sicherheit für beide Vertragsparteien: Der Käufer soll sicher das Kaufobjekt erwerben, der Verkäufer soll sicher den Kaufpreis erhalten. Beim Kauf im Supermarkt lässt sich dies einfach bewerkstelligen, denn man erhält die Ware nur gegen sofortige Bezahlung. Beim Grundstücks- oder Wohnungskauf ist das komplizierter. Daher sieht der Kaufvertrag einige Absicherungen vor, damit das Prinzip „Geld gegen Ware“ gewahrt bleibt.

Kaufpreiszahlung

Zum Schutz des Käufers sieht ein Kaufvertrag vor, dass der Kaufpreis erst fällig wird, wenn der Eigentumserwerb und die Löschung etwaiger Belastungen sichergestellt ist. Hierzu fordert der Notar erforderliche Genehmigungen sowie die Erklärungen über die Vorkaufsrechte von Stadt oder Gemeinde an. Ferner veranlasst der Notar, dass im Grundbuch eine sog. Vormerkung für den Käufer eingetragen wird, welche praktisch eine „rechtliche Reservierung“ des Objektes bewirkt. Schließlich sorgt der Notar dafür, dass etwa vorhandene Grundbuch­ein­tragungen von Banken (z.B. Hypotheken oder Grundschulden) im Zuge der Vertragsabwicklung gelöscht werden; hat der Verkäufer noch Darlehensschulden, werden diese aus dem Kaufpreis getilgt. Liegen dem Notar alle notwendigen Unterlagen vor – in der Regel 3-6 Wochen nach Beurkundung –, teilt er den Beteiligten schriftlich die Kaufpreisfälligkeit mit (sog. Fälligkeitsmitteilung).

Finanzierungsvollmacht

Der Käufer muss zumeist ein Darlehen zur Bezahlung des Kaufpreises aufnehmen, welches freilich erst nach Eintragung einer ent­sprech­enden Sicherheit (Hypothek oder Grundschuld) in das Grundbuch ausbezahlt wird. Hierzu räumt der Verkäufer dem Käufer eine Vorabbelastungsmöglichkeit ein (sog. Belastungsvollmacht). Dies erfolgt jedoch unter der Bedingung, dass die finanzierende Bank das Darlehen direkt an den Verkäufer (oder zur Ablösung eingetragener Banken) auszahlen muss. Diese Gestaltung schützt den Verkäufer und schließt Risiken für ihn aus.

Mängelhaftung

Beim Kauf gebrauchter Immobilien übernimmt der Verkäufer regelmäßig keine Gewähr, so dass eine Haftung für Sachmängel ausgeschlossen wird. Damit wird auch eine Haftung für mündliche Auskünfte bei der Besichtigung oder die Angaben in Zeitungsannoncen und Makler­exposées ausgeschlossen, wenn keine ausdrückliche Zusicherung in dem Kaufvertrag aufgenommen wird. Vorhandene Mängel werden bei der Kaufpreisbemessung berücksichtigt; eine gründliche Besichtigung durch den Käufer und Überprüfung von Auskünften ist daher ratsam. Versteckte Mängel, die der Käufer nicht ohne weiteres erkennen kann und die von Bedeutung für ihn sind, muss der Verkäufer auch ungefragt offenbaren, wenn er sie kennt (z.B. defekte Heizung, feuchter Keller, Hausschwamm, fehlende Baugenehmigung etwa bei nachträglichem An-/Ausbau, Asbestbelastung).

Wirtschaftlicher Übergang

Der Käufer wird erst Eigentümer, wenn er in das Grundbuch eingetragen wird. Regelmäßig darf der Käufer jedoch bereits ab Kaufpreiszahlung das Haus oder die Wohnung wie ein Eigentümer benutzen (wirtschaftlicher Übergang); er erhält den Schlüssel und ist damit „Besitzer“. Ab dann stehen ihm alle Erträge des Grundstücks (z.B. Mieteinnahmen) zu. Dafür muss er aber auch alle Kosten tragen (z.B. Grundsteuern, Versicherungsprämien, Abwassergebühren). Hat der Verkäufer bereits Kosten im Voraus bezahlt (z.B. die Versicherungs­prämie, die Grundsteuer etc.), muss ihm der Käufer dies anteilig erstatten.

Übergang des Eigentums

Der Verkäufer will sein Eigentum erst aufgeben, wenn der Kaufpreis bezahlt ist. Deshalb reicht der Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums – der letzte Schritt der Vertrags­abwicklung – erst dann beim Grundbuchamt ein, wenn ihm ein Zahlungsbeleg vorliegt. Schließlich überwacht der Notar, dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ordnungsgemäß vorgenommen wird.
Man sieht also: Der Notar sorgt für eine ausgewogene Vertragsgestaltung und übernimmt die komplizierte Vertragsabwicklung. 


Tipps

  • Der Käufer sollte das Kaufobjekt gründlich besichtigen und dabei auch die Funktions­tüch­tigkeit der Heizung sowie der Strom- und Wasserversorgung – vor allem bei bereits leerstehenden Objekten – überprüfen. Eine erneute Kontrolle des Zustands zeitnah zum Beur­kundungs­termin ist ratsam. Die Vorlage von Plänen und der Baugeneh­migung ist empfehlens­wert.
  • Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollte der Käufer vorab eine Kopie der Teilungserklärung erhalten; sie regelt die Rechte und Pflichten der Miteigentümer, insbesondere die Kosten­ver­teilung, sowie etwaige Sondernutzungsrechte einer Wohnung (z.B. an Terrassen-/Gartenflächen oder einem Kfz-Stellplatz). Da rechtlich die Auftei­lungs­pläne der Teilungserklärung die Wohnung definieren, sollte der Käufer diese einsehen und mit dem tatsächlichen Bautenstand abgleichen. Der Verwalter kann Auskunft darüber geben, ob etwaige Hausgeldrückstände bestehen. Er führt auch eine Sammlung der Protokolle der Eigentümerversammlung, die man einsehen sollte.


  • Steuertipp: Der Käufer kann Grunderwerb­steuer sparen (in M-V 5 %), wenn für Zubehör und andere bewegliche Gegenstände ein gesonderter Kaufpreisteil ausgewiesen wird, weil hierfür keine Grunderwerbsteuer er-hoben wird (z.B.: Einbauküche, Öltankinhalt, Gartenmöbel und -geräte, be-weglicher Ofen, etc.). Da sich hierdurch die Beleihungsgrenzen verschieben können, sollte dies in jedem Fall zuvor mit der finanzierenden Bank abgestimmt werden
  • Die Gebäudeversicherung geht automatisch auf den Käufer mit der Eigentumsumschreibung über; dann hat der Käufer ein einmonatiges Sonder­kündigungs­recht. Der Verkauf ist von Käufer oder Verkäufer der Versicherung anzuzeigen.


  • Eintragungen im Baulastenverzeichnis betreffen baurechtliche Angelegenheiten (z.B. der Verzicht auf die Einhaltung von Abstandsflächen oder Gebäudehöhen, Baubeschränkungen, Stellplatz- oder Nutzungsauflagen, etc.); solche Baulasten sind zwar eher selten; trotzdem ist es ratsam, beim örtlichen Bauamt, welches das Baulastenverzeichnis führt, eine Auskunft einzuholen. Ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis kostet grundsätzlich € 15,00 pro Grundstück (Stand Januar 2018). Fachgruppe Bauordnung, Frau Jana Greve Tel. 0385 545-2542, mail: jgreve@schwerin.de / https://www.schwerin.de/mein-schwerin/leben/planen-bauen/bauen/bauberatung/auskunft-baulastverzeichnis/index.html


  • Der Käufer sollte auf jeden Fall vor Beurkundung des Kaufvertrages die Finanzierung des Kaufpreises gesichert haben, d.h. eine verbindliche Darlehens­zusage besitzen. Den Darlehens­vertrag sollte man jedoch erst nach Kauf­vertrags­schluss unterzeichnen, da auch das „Platzen“ eines geplanten Kaufs nie ausgeschlossen werden kann.


Weiterführende Hinweise

Notar- und Gerichtsgebühren

Die vom Gerichts- und Notarkostengesetz vorgeschriebenen Notargebühren für den Kaufvertrag und dessen Abwicklung richten sich nach dem Kaufpreis und dem Umfang der notariellen Vollzugstätigkeit. Sie sind bei allen Notaren gleich und betragen als „Faustregel“ bei Kaufpreisen um € 150.000 etwa 1% des Kaufpreises; sie fallen geringer aus, je höher Kaufpreis ist (z.B. bei € 250.000 etwa 0,8% des Kaufpreises). 

Das Grundbuchamt erhebt beim Käufer Gebühren für die Eintragung der Vormerkung, des Eigentumswechsels und der anschließenden Löschung der Vormerkung (zusammen ca. 0,3-0,4% vom Kaufpreis). 
Nimmt der Käufer ein Bankdarlehen auf, muss beim Notar eine Grundschuld bestellt werden, die im Grundbuch eingetragen wird. Auch hier gilt als Daumenregel, dass hierfür Notar- und Gerichtsgebühren von ca. 0,6% des Grund­schuld­betrages anfallen. 
Die Notar- und Gerichtskosten im Zusammenhang mit der Löschung noch eingetragener Belastungen trägt in der Regel der Verkäufer.